Os condomínios estão buscando a excelência nos serviços recebidos nos prédios e colocados à disposição dos moradores. Para buscar esta excelência, os condomínios devem perseguir na gestão do seu maior patrimônio, os seus colaboradores internos e externos e materiais aplicados. Buscam, ainda, nos departamentos de manutenção, os resultados positivos de desempenho dos equipamentos instalados, simultaneamente a uma redução de custos de manutenção. Desta forma, a manutenção passa a ser considerada como uma função estratégica, que agrega valor ao imóvel.
Manuais de procedimento tem como objetivo a padronização do trabalho para que este proporcione a qualidade desejada. Eles orientam a execução dos processos, facilitando o treinamento, e ajudam a comprovar a conformidade das atividades, além de se tornarem uma importante fonte de informação.
Poucos itens são tão importantes para um edifício quanto o bom funcionamento do elevador. Tanto para gerar conforto aos moradores quanto para a segurança dos mesmos durante o uso, a manutenção deste deve ser feita periodicamente. Ainda assim, há condomínios que não tomam o devido cuidado e correm o risco de acidentes.
Assim, manter o equipamento em bom estado é primordial. Para contratar uma empresa prestadora de serviços, é necessário observar alguns detalhes. Primeiro, verifique se a empresa é registrada no CREA-DF. Além de ser obrigatório, este profissional será responsabilizado caso haja algum acidente com origem técnica.
Os edifícios com construção antiga têm elevadores defasados em relação aos mais novos, no quesito aparatos tecnológicos que visam elevar a segurança. Por exemplo, o uso da régua de segurança, com sensor de infravermelho para detectar se há alguém na passagem da porta. Desta forma, quando é necessário a modernização, muitos síndicos e administradores são pegos de surpresa com os custos envolvidos e optam para companhias que fazem o menor preço.
O problema é que tais empresas – que oferecem custo baixo – podem usar materiais de baixa qualidade e, assim como não tomar providência alguma, tornam a viagem de elevador arriscada para todos.
Diagnostico da empresa a ser contratada é a análise de um ou mais elementos, considerado no contexto de um universo de possibilidades. Pode ser estatisticamente calculado ou inferido, como pode ser, também, aleatória ou casualmente vislumbrado.
Um padrão primário deve possuir algumas características, tais como: (a) ser de fácil obtenção, (b) ser fácil de testar, (c) ser de conhecimento universal para se evitar pessoal sem expertise.
Portanto, a adoção de uma medida, especificação, paradigma ou tipo para uniformizar os equipamentos colocados à disposição do condomínio passa por esta avaliação:
PONTOS FORTES:
- Estrutura financeira da empresa de capital multinacional;
- Componentes de fabricação nacional;
- Diretoria em Brasília;
- Sistema (todos os componentes) compatibilizado;
- Componentes da mesma linha de projeto e fabricação.
RISCOS:
- Estrutura financeira da empresa de médio porte comparada com demais concorrentes;
- Diretoria fora de Brasília;
Empresa sem engenheiro de obra e de montagem das propostas e com equipe técnica trabalhando sem padrão de qualidade; - Componentes de vários fabricantes.
Dessa forma, é possível conseguir a chamada componentização, que nada mais é que a reutilização de um processo já consolidado como componente ou processo as vezes utilizado em outro prédio.
A principal contribuição trazida pela centralização de compras de equipamentos é a Manutenção Centrada em Confiabilidade (RCM- Reliability Centered Maintenance). É um método utilizado para planejamento de manutenção que foi desenvolvido inicialmente na indústria aeronáutica e, posteriormente, adaptado para diversas outras indústrias e instituições militares.
Eng. Francisco Correa Rabello